Comprar una casa entre amics és una d'aquelles idees que apareixen fàcilment en una conversa de sobretaula:
"I si compréssim una casa al Pirineu per esquiar, una a l'Empordà per als estius o una masia a la Garrotxa per escapar-nos-hi els caps de setmana?"
Els números, a primera vista, són molt atractius: una segona residència de 400.000 euros compartida entre quatre famílies representa una inversió de 100.000 euros per família (abans d'impostos i despeses). De cop, una propietat que individualment quedava fora de pressupost es converteix en una opció real i accessible.
El problema acostuma a arribar amb les preguntes pràctiques: a nom de qui posem la casa? Qui es queda l'agost? Què passa si algú vol vendre d'aquí a cinc anys? I si un dels propietaris deixa de pagar les despeses?
Comprar un immoble entre diverses persones és perfectament viable, però perquè funcioni a llarg termini cal definir bé l'estructura jurídica de la copropietat, les normes d'ús, la gestió de despeses i, sobretot, l'estratègia de sortida.
En aquesta guia repassem els aspectes clau que heu de tenir en compte abans de fer el pas.
Com es pot comprar una casa entre diverses persones?
A Espanya i Catalunya, diverses persones poden comprar conjuntament un habitatge i ser-ne copropietàries en el percentatge que decideixin (per exemple, un 25% cadascuna en un grup de quatre).
A l'hora de formalitzar l'operació, s'acostuma a triar entre dues estructures jurídiques principals:
1. Propietat directa en proindivís (comunitat de béns)
És la fórmula més senzilla i habitual. Els compradors consten directament a l'escriptura pública i al Registre de la Propietat amb el seu percentatge de participació.
Aspecte legal clau: segons el Codi Civil (i el Codi Civil de Catalunya en el cas d'immobles a la comunitat), cap copropietari està obligat a romandre indefinidament en la comunitat. Qualsevol pot sol·licitar la divisió de la cosa comuna.
Pactes d'indivisió: es pot pactar no dividir la propietat durant un termini determinat (per llei, fins a un màxim de 10 anys, prorrogables). Per això, la sortida d'un membre s'ha de regular minuciosament des del primer dia per evitar conflictes si sorgeixen divorcis, herències o necessitats de liquiditat.
2. Creació d'una societat patrimonial
Consisteix a constituir una societat (normalment una societat limitada) que sigui l'única propietària de l'immoble. Els amics o famílies passen a ser socis i propietaris de les participacions d'aquesta empresa.
Avantatges: permet incloure als estatuts i pactes de socis clàusules molt precises sobre la venda de participacions, drets d'adquisició preferent o majories per a la presa de decisions.
Inconvenients: aporta més complexitat administrativa, fiscal i comptable, a més de costos de constitució i manteniment anuals.
El document imprescindible: el pacte entre copropietaris
Saber de qui és la casa és només la meitat de l'equació. L'altra meitat és decidir com es comparteix. Podeu tenir una relació excel·lent i, tot i així, voler passar tots la mateixa setmana d'agost a la mateixa platja.
Regla d'or: les normes de convivència i gestió s'han d'escriure quan tothom està d'acord, mai quan apareix el primer conflicte.
Abans de signar la compra, heu de deixar resoltes aquestes cinc qüestions clau:
1. Repartiment dels períodes d'ús
Un simple "ja ens anirem organitzant" falla quan dues famílies volen la mateixa quinzena d'estiu. Cal establir un sistema rotatiu de prioritat transparent i previsible, on l'ordre d'elecció canviï cada any perquè tothom gaudeixi equitativament dels períodes de temporada alta (agost, Setmana Santa, Nadal, ponts).
2. Repartiment i fons de despeses
Una segona residència genera despeses fixes (IBI, assegurança, comunitat, subministraments) i despeses d'ús (neteja, manteniment, petites reparacions).
Recomanem obrir un compte bancari exclusiu per a la casa, fixar una quota mensual o trimestral per cobrir les despeses habituals i crear un fons de reserva per a imprevistos (com la reparació de la caldera o la teulada).
3. Protocol davant d'impagaments
Encara que sigui una conversa incòmoda abans de comprar, cal definir què passa si algú deixa de pagar les seves quotes: terminis de gràcia, interessos de demora, pèrdua temporal del dret d'ús de la casa i mecanismes de reclamació o de compra forçosa de la seva part per part dels altres socis.
4. Clàusula de sortida i transmissió de la propietat
Què passa si d'aquí a set anys un soci vol vendre? Aquesta és la clàusula més important. Heu de definir:
- Els altres copropietaris tenen dret de tanteig o preferència per comprar la seva part?
- Com es valorarà la casa en el moment de la sortida (peritatge independent, valor de mercat...)?
- Es pot vendre la participació a un tercer extern al grup?
- Com es gestiona en cas de divorci o traspàs per herència?
5. Presa de decisions i majories
No totes les decisions tenen el mateix impacte. El reglament ha de separar les decisions de gestió quotidiana (majoria simple) de les grans reformes o la venda de l'immoble (que poden requerir majories reforçades o unanimitat).
5 errors habituals en comprar una segona residència compartida
- Comprar primer i posar les normes després. L'eufòria del moment fa ajornar el reglament. Abans de posar la paga i senyal, cal tenir l'acord d'ús redactat.
- Confiar-ho tot a la bona amistat. Establir regles clares no és falta de confiança; és la millor eina per protegir i preservar l'amistat al llarg dels anys.
- Ignorar canvis familiars o de vida. Un divorci, una feina a l'estranger o una herència canviaran els interlocutors de la casa. Cal estar preparat jurídicament.
- Pressupostar només el preu de compra. Cal afegir entre un 10% i un 12% de despeses de compra (ITP/IVA, notari, registre) i un pressupost d'explotació i manteniment anual realista.
- No assignar un responsable de gestió. Qui truca al lampista? Qui revisa que la neteja estigui ben feta? Si no hi ha un gestor definit, la càrrega sol caure sempre en la mateixa persona, generant friccions.
Fer-ho pel vostre compte o optar per una copropietat gestionada?
Organitzar tot aquest procés pel vostre compte és possible si disposeu del temps, l'assessorament jurídic i la paciència per coordinar-ho. Ara bé, existeix una alternativa que elimina el 100% de la burocràcia i el treball de gestió: la copropietat gestionada.
En aquest model, una empresa especialitzada s'encarrega d'estructurar la compra, redactar els acords legals, mantenir la propietat i gestionar el calendari.
Com t'ajudem a COASIHOME?
A COASIHOME som especialistes en la compra i gestió de segones residències compartides entre 4, 6 o 8 famílies:
- Gestió integral 360°: des de la cerca de la propietat i la constitució legal fins a la neteja, el manteniment i el pagament de subministraments.
- Sistema d'ús equitatiu: gràcies al nostre sistema de repartiment rotatiu, totes les famílies gaudeixen de les millors dates de l'any de manera justa.
- Flexibilitat: pots venir amb el teu propi grup d'amics o bé adquirir una fracció d'una casa i sumar-te a un grup ja format per nosaltres.
Preguntes freqüents (FAQ)
És legal comprar una casa entre amics? Sí, és 100% legal. Es pot fer mitjançant una comunitat de béns (proindivís) o a través d'una societat. És imprescindible redactar un pacte de copropietaris abans de signar la compravenda.
Quantes persones o famílies poden comprar una casa conjuntament? Legalment no hi ha límit, però a la pràctica, entre 4 i 8 famílies és el número idoni per equilibrar un cost d'entrada baix amb un nombre suficient de setmanes d'ús a l'any per a cada comprador.
Com es reparteixen les setmanes en una casa compartida? L'opció més justa és utilitzar un sistema de torns rotatius anuals, garantint que cap família es quedi sistemàticament sense vacances a l'estiu o als ponts.
Keep reading
Conceptes bàsics
Copropietat o multipropietat? Diferències entre compartir una casa i comprar un 'timeshare'
2 September 2026 · 5 min read
Costos
Què costa de veritat mantenir una segona residència? Les despeses que sovint oblidem abans de comprar
3 September 2026 · 9 min read
Guia pràctica
Propietat fraccionada: què és, quant costa i com funciona a COASIHOME
4 September 2026 · 11 min read
Want to know if COASIHOME is a fit for you?