Té sentit un model de segones residències en plena crisi d'habitatge?

Il·lustració de línia amb sis claus idèntiques alineades i una sola casa a sobre, en terracota

Hi ha una pregunta que ens acompanya des del primer dia a COASI HOME:

El nostre model contribueix a agreujar el problema de l'habitatge?

Vivim en un moment en què accedir a un primer habitatge és un dels grans reptes socials del país. I a nosaltres també ens costa parlar de segones residències sabent-ho.

Però precisament per això creiem que hem d'afrontar aquesta pregunta.

No tenim una resposta absoluta. Però sí una manera d'explicar des d'on volem construir COASI HOME, quins límits ens imposem i, sobretot, en què no ens volem convertir.

Una dada que ajuda a entendre el context

Segons el Cens de població i habitatges de 2021, Catalunya tenia 3.915.129 habitatges familiars convencionals.

D'aquests, 925.770 —un 23,6%— eren habitatges no principals.

La proporció és especialment elevada en alguns dels territoris on té sentit un model de segona residència.

A la Cerdanya, 13.502 dels 21.345 habitatges eren no principals: aproximadament un 63%.

A l'Alt Empordà, representaven aproximadament un 53% del parc; al Ripollès, un 44%; i a la Garrotxa, un 22%.

Cal fer una precisió important.

Habitatge no principal no és sinònim de segona residència.

La categoria inclou habitatges que no funcionen com a residència habitual i, per tant, no podem presentar aquestes 925.770 cases com a segones residències ni afirmar que totes estiguin buides.

El que sí que sabem és quantes estan pràcticament sense ús: el mateix cens va classificar per primera vegada els habitatges segons la intensitat d'ús a partir del consum elèctric anual, i un 10,7% del parc català —418.918 habitatges— es va classificar com a buit perquè el seu consum era inferior a l'equivalent a 15 dies d'ocupació l'any.

Les dades, per tant, mostren una realitat rellevant per al nostre model:

En determinats territoris existeix un parc residencial molt important que no funciona com a habitatge principal, i una part significativa amb prou feines s'utilitza.

I és dins d'aquest parc on volem buscar, prioritàriament, les cases de COASI HOME.

La idea: si sis famílies volen una segona residència, potser no necessiten sis cases

La lògica de COASI HOME parteix d'una observació bastant senzilla.

Una segona residència d'ús individual pot estar disponible 365 dies l'any, encara que la família propietària només la utilitzi durant una part.

Si diverses famílies volen tenir una casa al mateix territori, el model tradicional és que cadascuna en compri una.

La copropietat planteja una alternativa:

Compartir una mateixa casa entre diverses famílies i repartir-ne la propietat, l'ús i les despeses.

Sis famílies no necessiten necessàriament sis cases.

Poden compartir-ne una.

Això no significa que aquella casa estarà ocupada cada dia de l'any ni que cada operació de copropietat evitarà automàticament la construcció d'un habitatge nou.

Seria impossible demostrar-ho.

Però sí que permet satisfer una mateixa voluntat —tenir una segona residència en un territori concret— sense que cada família necessiti disposar individualment d'un habitatge sencer.

Aquesta és la idea de fons de COASI HOME:

No més cases per família. Més famílies per casa.

No volem que créixer signifiqui construir més segones residències

Aquí hi ha una distinció important.

COASI HOME no neix de la idea que Catalunya necessiti més segones residències.

Tampoc que calgui construir-ne de noves perquè més persones hi puguin accedir.

La nostra hipòtesi és pràcticament la contrària:

Si la demanda de segona residència existeix, podem intentar satisfer-ne una part utilitzant millor el parc que ja està construït.

Compartir una casa no elimina el seu impacte.

Continua ocupant sòl.

Continua consumint energia.

Continua requerint manteniment.

Però permet repartir aquests recursos entre diverses famílies en lloc que cadascuna necessiti replicar-los en una propietat diferent.

Aquesta és la dimensió d'eficiència que ens interessa explorar.

Tres compromisos que volem que es puguin comprovar

Les conviccions serveixen de poc si desapareixen quan arriba una operació atractiva.

Per això preferim convertir-les en criteris de selecció.

1. No volem desplaçar habitatge habitual

Prioritzem segones residències, habitatges buits, cases infrautilitzades i immobles que ja no estan complint una funció d'habitatge habitual.

El criteri important no és necessàriament què va ser aquella casa fa vint anys.

És què implica l'operació avui.

No volem que una operació de COASI HOME expulsi una persona que hi viu ni retiri del mercat una llar que està funcionant com a habitatge habitual.

Si per incorporar una casa a COASI HOME hem de substituir una família que hi viu tot l'any per sis famílies que hi aniran ocasionalment, aquella casa no encaixa amb el model que volem construir.

2. El model no es basa en promoure obra nova

COASI HOME està pensat per treballar sobre parc existent.

No volem que la manera d'escalar el projecte sigui construir urbanitzacions de cases destinades expressament a ser compartides.

La nostra lògica és una altra:

Buscar bones cases que ja existeixen i fer-ne un ús més eficient.

Compartir una casa existent entre diverses famílies permet satisfer aquesta demanda sense requerir una propietat diferent per a cadascuna.

3. El territori també forma part de la decisió

No totes les cases tenen el mateix impacte pel simple fet de ser segones residències.

I tampoc tots els territoris tenen la mateixa realitat residencial.

Per això no volem seleccionar una casa mirant només si és bonica, si té piscina o si els números funcionen.

També ens interessa entendre on és.

Entre els indicadors que podem tenir en compte hi ha el pes de l'habitatge no principal, la disponibilitat d'habitatge habitual, la realitat demogràfica del municipi i si forma part d'una zona de mercat residencial tensionat.

Catalunya té municipis declarats zones de mercat residencial tensionat i aquestes declaracions poden evolucionar amb nous procediments, ampliacions i pròrrogues.

Però no volem convertir una única llista administrativa en la nostra brúixola moral.

Un municipi pot no estar declarat tensionat i, tot i així, tenir un problema real d'accés a l'habitatge.

I dins d'un municipi tensionat també poden existir immobles que fa anys que no compleixen cap funció residencial habitual i que, pel seu preu i les seves característiques, difícilment són una opció realista per a qui busca un primer habitatge.

Per això el criteri de fons continuarà sent el mateix:

Quin habitatge estem incorporant al model, quin ús tenia abans i quin impacte té transformar-lo en una casa compartida.

Aquests criteris ens poden fer descartar operacions que econòmicament tindrien sentit.

Precisament per això són criteris.

I quan una operació ens generi dubtes raonables sobre el seu impacte residencial, la resposta per defecte serà no fer-la.

El que la copropietat NO soluciona

Aquí també volem ser clars.

La copropietat no és una solució al problema de l'habitatge.

No ho és.

I no volem presentar-la com a tal.

Una persona que no pot accedir a un primer habitatge no resoldrà el seu problema comprant una participació en una segona residència.

Són debats diferents.

El problema de l'accés a l'habitatge habitual té a veure amb qüestions molt més grans que COASI HOME: oferta residencial, habitatge assequible i protegit, lloguer, urbanisme, finançament, salaris i polítiques públiques, entre moltes altres.

Nosaltres operem en un altre espai.

La demanda de segones residències ja existeix.

La pregunta que ens fem és si podem satisfer-ne una part d'una manera que necessiti menys propietats per família i utilitzi millor les cases existents.

És una ambició molt més modesta.

Però és la que podem intentar complir.

Tampoc volem vendre la copropietat com una inversió especulativa

Quan compres una participació amb COASI HOME, adquireixes una part real d'un immoble.

Per tant, existeix un component patrimonial.

El valor d'aquella participació pot evolucionar amb el valor de la propietat i, si algun dia decideixes vendre-la, pots recuperar més o menys capital del que hi vas destinar.

Però el model no es construeix sobre la promesa que això passarà.

No seleccionem cases perquè pensem que pujaran de preu ràpidament.

No prometem rendibilitats.

No plantegem comprar avui per vendre demà.

La raó principal per adquirir una participació hauria de ser molt més senzilla:

Voler gaudir d'aquella casa durant anys.

La propietat importa perquè converteix una part important dels diners que destines a una segona residència en patrimoni, en lloc que cada estada sigui exclusivament una despesa d'allotjament.

Però primer hi ha l'ús.

Tenir un lloc on tornar.

Poder-hi anar un cap de setmana, passar-hi uns dies, allargar unes vacances o tornar-hi diverses vegades durant l'any.

Quan ja tens casa, és molt més fàcil tornar-hi.

I aquesta combinació entre ús recurrent, permanència i patrimoni és una part important del que volem oferir.

Ho expliquem amb números a "Comprar, llogar o compartir: què surt més a compte en una segona residència?"

Què hi pot guanyar el territori?

Aquí també preferim evitar grans promeses.

No podem afirmar que una casa de COASI HOME revitalitzarà un poble.

Ni sabem quants euros addicionals deixarà exactament en restaurants, comerços o serveis.

El que sí que podem explicar és la lògica.

Una casa utilitzada per diverses famílies té més oportunitats de tenir ús repartit al llarg de l'any que la mateixa casa utilitzada ocasionalment per una única família.

La nostra aspiració no és només compartir la propietat.

És que una bona segona residència tingui més vida.

Que una casa que podria tenir un ús molt discontinu pugui rebre diferents famílies en caps de setmana, vacances, ponts o altres moments de l'any.

I quan hi ha ús, hi ha vida quotidiana.

Comprar pa.

Anar al restaurant.

Contractar algú per a la neteja o per mantenir el jardí.

Fer una reparació.

Comprar al comerç local.

Necessitar serveis.

No volem convertir aquesta activitat en una xifra que no podem demostrar.

Però sí que forma part de la hipòtesi que volem observar a mesura que tinguem cases en funcionament:

Si aconseguim que un habitatge tingui més ús al llarg de l'any, una part d'aquest ús també es traslladarà al seu entorn.

I a mesura que tinguem cases en funcionament, volem observar-ho i explicar aquí què hi trobem.

També hi ha cases que necessiten una nova manera de trobar propietari

Hi ha un altre tipus d'immoble que ens interessa especialment.

Cases grans.

Masies.

Cases de poble amb molts metres.

Propietats amb jardí, terreny, piscina o necessitats de manteniment importants.

Habitatges extraordinaris com a segona residència però amb un preu i unes despeses que moltes famílies poden permetre's assumir, però no necessàriament volen justificar en solitari per utilitzar-los només una part de l'any.

Aquest matís és important.

COASI HOME no neix només perquè hi hagi persones que no puguin comprar una casa de 600.000 €.

També neix per a persones que podrien tenir capacitat per comprar més, però es pregunten:

Té sentit immobilitzar tot aquest capital en una casa que utilitzaré unes setmanes o uns mesos l'any?

Algunes d'aquestes propietats poden passar molt de temps al mercat precisament perquè necessiten trobar un únic comprador disposat a assumir tot el preu, totes les despeses i tot el manteniment.

La copropietat pot oferir una via alternativa.

En lloc de trobar una única família disposada a assumir-ho tot, diverses famílies poden compartir-ne la propietat, l'ús i els costos.

No serà la solució per a totes aquestes cases.

Però és una possibilitat que el model tradicional de compravenda no ofereix.

I, per a nosaltres, encaixa molt més amb el projecte que competir per pisos o cases que podrien estar resolent una necessitat d'habitatge habitual.

Quan diem que fem una segona residència més accessible, accessible a què?

Aquí les paraules importen.

COASI HOME no facilita l'accés a l'habitatge.

Facilita l'accés a un tipus determinat de segona residència.

Una casa espaiosa.

Amb bons exteriors.

Amb jardí o piscina quan tingui sentit.

Amb vistes.

En un entorn natural.

Una propietat que, comprada sencera, requereix un patrimoni considerable.

Compartir-la no significa que tothom pugui accedir-hi.

Significa que una família que pot destinar, per exemple, 100.000 € a una segona residència pot utilitzar aquest capital per ser propietària d'una part d'una casa de 600.000 €, en lloc d'haver de comprar una propietat sencera de 100.000 €.

La diferència és important.

No abaixem el valor de la casa. Compartim el seu cost i el seu ús.

I això permet que el mateix capital doni accés a més metres, millors exteriors, una ubicació millor o unes característiques que, comprant individualment, requeririen una inversió molt superior.

La pregunta amb què ens volem quedar

Potser la pregunta no és si tothom hauria de tenir una segona residència.

Ni tampoc si les segones residències són bones o dolentes per definició.

La pregunta que ens interessa és una altra:

Si diverses famílies volen tenir una casa al mateix territori, necessitem realment una casa per a cadascuna?

Nosaltres creiem que no.

Creiem que es pot compartir una casa de qualitat, donar-li més ús, repartir-ne el cost i evitar que cada família necessiti reproduir exactament els mateixos recursos.

Això no solucionarà la crisi de l'habitatge.

Però tampoc volem ignorar-la.

Volem construir COASI HOME assumint que existeix i deixant que aquesta realitat condicioni quines cases incorporem al model, on les busquem i quines operacions decidim rebutjar.

Aquesta és la hipòtesi que estem posant a prova.

I aquests principis no són la part bonica del projecte.

Són els límits dins dels quals volem fer-lo créixer.

Pots veure les cases i els grups que estem formant al catàleg de COASI HOME →