Comprar, llogar o compartir una segona residència: comparativa

Il·lustració de línia amb tres cases iguals: la primera amb línia discontínua, la segona amb traç continu i la tercera dividida en quatre parts amb una en terracota

T'encanta un territori concret. Com a mínim un parell de vegades l'any t'agrada passar-hi uns dies.

El Ripollès. La Garrotxa. Menorca. L'Empordà.

Llogues una casa unes setmanes, pagues i, quan s'acaben les vacances, tornes les claus.

Fins que inevitablement apareix la pregunta:

I si compréssim una casa?

Tradicionalment hi havia dues respostes: continuar llogant o comprar-la.

Però totes dues tenen una ineficiència important.

Llogar significa pagar cada any per un ús que mai es converteix en propietat. Comprar significa immobilitzar molt capital en un actiu que probablement passarà buit bona part de l'any.

La copropietat planteja una tercera possibilitat: comprar només una part de la casa i compartir-ne la propietat, les despeses i l'ús amb altres famílies.

I permet fer una cosa més: accedir a una casa de més qualitat de la que probablement tindria sentit comprar individualment.

Una casa gran, amb jardí, piscina quan la ubicació ho permet, bones vistes i espais pensats per passar-hi temps en família.

Financerament, la idea és bastant simple:

Si utilitzes una casa una part de l'any, per què necessites assumir-ne el 100% del cost?

1. Llogar: pagues només quan l'utilitzes, però tornes al mercat cada any

Llogar té un gran avantatge: flexibilitat.

Aquest estiu pots anar a Menorca i el següent al Pirineu. No immobilitzes capital, no pagues IBI ni assumeixes reparacions.

Si només vols una segona residència una o dues setmanes l'any o encara estàs descobrint on vols tenir el teu lloc de descans, probablement és l'opció més eficient.

Però té una contrapartida.

Cada vegada que vols tornar-hi, tornes a començar.

Has de buscar casa.

Acceptar el preu que tingui aquell any.

Competir per les setmanes amb més demanda.

I assumir que, aquella casa que tant us va agradar, potser l'estiu següent ja no estarà disponible.

I no només tornes a buscar dates.

També tornes a buscar casa.

Potser un any trobes aquella casa gran, amb jardí, piscina i vistes que realment voldries tenir com a segona residència. Però això no significa que estigui disponible l'any següent, ni que ho estigui en les dates que necessites, ni que el seu preu continuï sent el mateix.

El lloguer resol molt bé el problema de la infrautilització: només pagues quan necessites una casa.

Però ho fa renunciant a tres coses:

Propietat, permanència i continuïtat en la qualitat.

Què passa si fas números a deu anys?

Posem una hipòtesi senzilla.

Una casa comparable a les que oferim a COASI HOME podria tenir un preu mitjà de lloguer vacacional d'uns 400 € per nit en temporades de demanda, tenint en compte que el preu real variaria segons la propietat, la temporada i la ubicació.

Parlem, per tant, d'una casa amb unes característiques comparables: espaiosa, ben ubicada, amb bons exteriors, vistes i equipaments com jardí o piscina quan correspongui.

Perquè comparar una participació en una casa de 600.000 € amb el lloguer d'un apartament més petit ens donaria números, però no ens estaria comparant la mateixa experiència.

Una família que hi passi 20 nits l'any destinaria uns 8.000 € anuals al lloguer.

En deu anys:

80.000 €.

Si hi passa 30 nits l'any:

120.000 €.

I estem fent deliberadament una hipòtesi molt simple: mantenim el lloguer a 400 € durant els deu anys.

No pressuposem cap pujada de preus.

Ara comparem-ho amb la copropietat.

En l'exemple que utilitzarem en aquest article, una participació del 16,67% d'una casa de 600.000 € té un valor base de 100.000 € i dona accés a aproximadament 61 dies anuals.

Això no significa que comprar la participació costi només 100.000 €.

Hi ha impostos i despeses de compravenda, els honoraris inicials de COASI HOME, la quota de gestió i les despeses pròpies de la casa.

Però hi ha una diferència fonamental entre els dos desemborsaments:

Els diners del lloguer compren estades. Els 100.000 € de la participació compren propietat.

I propietat sobre una casa que has escollit precisament perquè té les característiques que busques.

No has de tornar a trobar cada estiu una casa similar.

És la teva casa també l'any següent.

Al cap de deu anys, els 80.000 o 120.000 € destinats al lloguer s'hauran consumit en l'ús que n'has fet.

La participació, en canvi, continuarà sent teva i tindrà el valor que determini el mercat en aquell moment.

Pot haver pujat.

Pot haver baixat.

I vendre-la pot requerir temps.

Però continues tenint un actiu.

Aquesta diferència és especialment rellevant quan ja saps que vols tornar al mateix territori durant molts anys.

Perquè llavors la pregunta deixa de ser:

"Quant em costa anar-hi aquest estiu?"

I passa a ser:

"Quant em costarà continuar fent-ho durant els pròxims deu o quinze anys?"

2. Comprar sencera: el problema dels 365 dies

Comprar resol exactament el problema contrari.

La casa és teva.

Pots anar-hi quan vulguis, deixar-hi les teves coses, reformar-la al teu gust i no tornar a buscar allotjament mai més.

I pots escollir exactament la casa que vols: metres, jardí, piscina, vistes, ubicació.

Però aquí apareix una altra realitat.

Com més qualitat demanes a una segona residència, més difícil és justificar-ne la compra sencera per utilitzar-la unes poques setmanes l'any.

Posem una casa de 600.000 €.

Potser et pots permetre comprar-la.

La pregunta és si té sentit immobilitzar 600.000 € per tenir-ne disponibilitat 365 dies, encara que només n'utilitzis 30, 60 o 90.

A més, assumeixes el 100% de:

IBI, assegurança, manteniment, subministraments, reparacions, jardí, piscina, comunitat...

Tant si hi ets com si no.

Aquí posem números al cost real de mantenir una segona residència →

I encara falta un cost important.

El cost que no apareix al compte bancari

Per poder comparar opcions necessitem posar també un valor al capital immobilitzat.

Utilitzem un 3% anual com a hipòtesi de cost d'oportunitat.

No és una previsió de rendibilitat ni significa que existeixi una inversió alternativa que garanteixi aquest 3%.

És simplement un supòsit per respondre una pregunta:

Quin valor assignem al fet de tenir aquests diners immobilitzats en una segona residència i no disponibles per a altres usos?

Amb aquesta hipòtesi:

600.000 € × 3% = 18.000 € anuals de cost d'oportunitat.

No és una factura que paguis.

És el valor que, en aquest exemple, atribuïm al capital immobilitzat.

I aquí apareix la gran ineficiència financera de moltes segones residències:

Concentrem centenars de milers d'euros en un actiu que només utilitzem una petita part de l'any.

La casa pot revaloritzar-se, evidentment.

Però això no elimina el cost de mantenir-la ni el capital que hi tens concentrat.

El problema no és ser propietari.

És pagar per molta més casa de la que realment utilitzes.

3. Copropietat: ajustar propietat, qualitat i ús

Aquí és on la copropietat intenta resoldre les dues ineficiències anteriors.

No pagues cada any per una casa que mai serà teva.

Però tampoc immobilitzes el capital necessari per tenir-la disponible 365 dies.

I això permet canviar també la qualitat de la casa a la qual pots accedir.

En lloc de destinar 100.000 € o 150.000 € a comprar una segona residència sencera més petita o amb menys prestacions, pots destinar aquest capital a ser propietari d'una part d'una casa de 600.000 €, 700.000 € o més.

Més metres. Més espai exterior. Jardí. Piscina. Vistes. Una ubicació que realment et faci voler tornar.

No perquè la casa deixi de costar 600.000 €.

Sinó perquè no necessites comprar-ne el 100%.

Tornem a la casa de 600.000 €.

Compartida entre sis famílies:

Cada família adquireix un 16,67%.
El valor base de cada participació és de 100.000 €.
Cada família disposa d'aproximadament 61 dies anuals.
Les despeses pròpies de la casa es comparteixen.
La propietat continua sent real.

A COASI HOME, a aquests 100.000 € s'hi afegeixen els honoraris inicials del servei, un 8% de la participació, i una quota de gestió de 219 € mensuals en el model Equilibri.

Les despeses pròpies de l'habitatge són independents de la quota i es reparteixen entre els copropietaris.

Però el canvi important és un altre.

En lloc d'immobilitzar 600.000 €, n'immobilitzes aproximadament una sisena part en l'immoble.

Si apliquem la mateixa hipòtesi del 3% al desemborsament inicial de 108.000 €:

600.000 € → 18.000 € anuals de cost d'oportunitat.

108.000 € → 3.240 € anuals de cost d'oportunitat.

La diferència és de gairebé 15.000 € anuals de capital que no necessites tenir immobilitzat en la segona residència.

Aquests diners poden continuar disponibles per a altres projectes, estalvi, inversió o qualsevol altra necessitat.

Aquesta és probablement la principal lògica financera de la copropietat:

No comprar menys casa perquè no te'n puguis permetre més. Comprar menys casa perquè no necessites més.

I, al mateix temps:

Compartir la propietat et permet aspirar a més casa sense haver de pagar-la sencera.

La diferència, en una taula

	Llogar	Comprar sencera	Copropietat
Capital destinat a l'immoble	0 €	600.000 €	100.000 €
Propietat	No	100%	16,67%
Disponibilitat	La contractada	365 dies	Aprox. 61 dies
Qualitat de la casa	Depèn de l'oferta disponible	La que puguis comprar	Accés a una casa de més valor compartint-ne el cost
Continuïtat de la mateixa casa	No garantida	Sí	Sí
Despeses de la casa	Incloses en el lloguer	100%	Compartides
Cost d'oportunitat*	0 €	18.000 €/any	aprox. 3.240 €/any**
Exposició anual al mercat de lloguer	Sí	No	No
Exposició al valor de l'immoble	No	100%	Proporcional
Gestió de la propietat	No	A càrrec teu	Gestionada

*Hipòtesi comparativa del 3% anual sobre el capital immobilitzat. No representa una rendibilitat garantida.

**Calculat sobre 108.000 €, incorporant els honoraris inicials de COASI HOME. No inclou impostos ni altres costos d'adquisició.

Les tres opcions tenen costos.

Però els pagues per coses diferents.

Amb el lloguer pagues per flexibilitat.

Amb la compra sencera pagues per disponibilitat absoluta.

Amb la copropietat intentes pagar per una quantitat de propietat i disponibilitat més propera a l'ús que realment en faràs, sense renunciar a la qualitat de la casa.

La diferència clau: què passa amb els diners al llarg del temps?

Aquí és on la copropietat es diferencia especialment de les altres dues opcions.

Amb una casa sencera, una gran quantitat de capital queda concentrada en una propietat que pots utilitzar relativament poc.

Amb el lloguer passa el contrari: no immobilitzes capital, però cada euro que pagues compra exclusivament ús.

Amb la copropietat, una part important del desemborsament inicial compra patrimoni, mentre que el capital necessari és molt inferior al d'una casa sencera.

És a dir:

Llogar optimitza el curt termini.

Comprar sencera maximitza la disponibilitat.

La copropietat intenta optimitzar la relació entre capital, qualitat, ús i propietat.

I com més llarg és l'horitzó temporal, més important és aquesta diferència.

El lloguer té un altre cost: tornar sempre al mercat

Imaginem ara que ja saps que vols tornar cada any a Menorca.

O a la Vall de Camprodon.

Llogar evita immobilitzar capital, però cada temporada tornes a dependre del mercat.

Si vols anar-hi per Setmana Santa, agost, Nadal o un pont, buscaràs casa precisament quan molta altra gent també en busca.

Això implica quatre incerteses:

Preu. No controles quant costarà l'allotjament l'any següent.

Disponibilitat. No controles si trobaràs una casa en les dates que vols.

Qualitat. No controles si la casa disponible tindrà el jardí, la piscina, les vistes, l'espai o la ubicació que busques.

Continuïtat. Encara que trobis la casa perfecta, no tens garantit que hi puguis tornar l'any següent.

Aquesta última diferència és important.

Una segona residència no és només un lloc on dormir.

És conèixer la casa. Deixar-hi les teves coses. Saber on esmorzaràs. Conèixer el poble. Tornar al mateix jardí, a les mateixes vistes i al mateix entorn.

La diferència entre allotjar-te en un lloc i sentir que hi tens casa.

La copropietat canvia aquesta relació.

Ja no ets un client que cada any busca una casa.

Ets un dels seus propietaris.

No elimina el problema de la disponibilitat —la casa es comparteix—, però substitueix la incertesa del mercat per unes regles d'ús conegudes.

I hi ha una altra diferència important.

Una família que avui lloga 20 nits potser no en lloga només 20 perquè siguin totes les que voldria passar-hi.

Potser en lloga 20 perquè cada nit addicional costa 400 € més.

Amb una casa compartida, la lògica canvia.

Disposar d'aproximadament 61 dies no significa que els hagis d'utilitzar tots.

Significa que una escapada addicional, un cap de setmana o uns dies de teletreball ja no impliquen tornar al mercat i pagar una nova reserva d'allotjament.

I, sobretot, no impliquen conformar-te amb la casa que estigui disponible aquell cap de setmana.

Tornes a la teva.

Això és difícil de reflectir en una comparació purament financera, però canvia molt la manera d'utilitzar una segona residència.

"I qui es queda l'agost?"

Aquest és el preu real de compartir.

Sis famílies no poden tenir simultàniament la mateixa casa durant la primera quinzena d'agost.

Per això el calendari és una part central del model.

A COASI HOME utilitzem un sistema rotatiu de prioritats perquè les dates de més demanda es vagin repartint entre les famílies al llarg dels anys.

Qui té més prioritat en una ronda no la conserva indefinidament.

Compartir el cost significa també compartir la disponibilitat.

Pots provar aquí com funciona el nostre sistema de repartiment →

"I si compro la casa sencera i la llogo quan no hi soc?"

És una manera d'intentar corregir la principal ineficiència de comprar-la sencera.

Si la casa està buida bona part de l'any, pots intentar obtenir-ne ingressos.

Però llavors la segona residència també es converteix, en part, en una activitat de lloguer.

Cal comprovar que aquest ús sigui legalment possible, gestionar reserves, neteges i incidències —o pagar algú perquè ho faci— i assumir que els períodes en què pots obtenir més ingressos poden coincidir amb aquells en què més voldries utilitzar-la.

Pot funcionar.

Però és una decisió diferent de simplement tenir una segona residència per gaudir-la.

La copropietat intenta solucionar la infrautilització d'una altra manera:

En lloc de buscar algú que ocupi la casa quan tu no hi ets, comparteixes des del principi el cost de tenir-la amb les persones que també la utilitzaran.

I al cap de deu anys, què tens?

Tornem a les nostres hipòtesis.

Una família que lloga 20 nits anuals a una mitjana de 400 € haurà destinat 80.000 € a allotjament al cap de deu anys.

Si en lloga 30, haurà destinat 120.000 €.

I això mantenint el mateix preu per nit durant tota una dècada.

Una família que compra una participació també haurà assumit costos: impostos, honoraris, gestió, manteniment i cost d'oportunitat.

Per tant, no podem concloure simplement que 100.000 € de compra siguin més barats que 120.000 € de lloguer.

Però sí que hi ha una diferència estructural que els números anteriors no mostren:

al final dels deu anys, una continua necessitant pagar per trobar i llogar una casa equivalent. L'altra continua sent propietària de la mateixa casa que ha estat utilitzant durant aquests deu anys.

El valor d'aquesta participació pot haver pujat o baixat i vendre-la pot requerir temps.

Per això COASI HOME no planteja la copropietat com un producte d'inversió ni basa el model en prometre revaloritzacions.

Però hi ha una diferència patrimonial objectiva:

Una part dels diners que destines a tenir una segona residència no desapareix amb cada estada; queda vinculada a un actiu que és teu.

En aquest article expliquem què passa quan vols vendre la teva participació →

Llavors, què és més eficient?

No hi ha una resposta universal.

Però sí una lògica bastant clara.

Si només vols una casa una o dues setmanes l'any: llogar pot continuar tenint més sentit, especialment si valores canviar de destinació.

Si cada any vols descobrir un lloc diferent: lloga.

Si necessites disponibilitat absoluta, hi passaràs molt temps o valores especialment tenir una casa només per a tu: comprar-la sencera pot justificar el cost.

Però si tornes al mateix territori cada any, vols tenir-hi una casa de qualitat de veritat i l'utilitzaràs unes quantes setmanes o mesos, apareix una ineficiència difícil d'ignorar:

Llogar significa assumir una despesa recurrent, tornar al mercat cada temporada i confiar que trobaràs una casa de la qualitat que busques.

Comprar sencera significa immobilitzar centenars de milers d'euros i assumir totes les despeses d'una casa que probablement passarà bona part de l'any buida.

La copropietat intenta resoldre totes dues ineficiències alhora.

Ser propietari d'una casa que realment voldries tenir.

Deixar de dependre cada any del mercat del lloguer.

Accedir a més qualitat compartint el cost.

Compartir les despeses.

I immobilitzar només una part del capital que exigiria comprar la mateixa casa sencera.

Per això la pregunta amb què començàvem potser estava mal formulada.

No és:

"Em puc permetre comprar aquesta casa?"

És:

"Té sentit financer comprar-ne el 100% si només n'utilitzaré una part de l'any?"

Per a moltes segones residències, creiem que la resposta és no.

I és exactament aquí on comença COASI HOME.

Pots consultar les propietats i els grups que estem formant al catàleg de COASI HOME →

Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament financer, fiscal o d'inversió. Els exemples són simplificacions orientatives. El preu mitjà de 400 € per nit és una hipòtesi il·lustrativa per a una propietat comparable i pot variar significativament segons l'immoble, la temporada i la ubicació. La hipòtesi de cost d'oportunitat del 3% s'utilitza únicament a efectes comparatius i no representa una rendibilitat garantida. No s'hi inclouen impostos ni tots els costos associats a una compravenda. Els costos reals depenen de cada immoble i operació.